L’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique : c’est toute l’ambition de la loi ELAN adoptée le 16 octobre 2018. Elle vise à simplifier la construction immobilière et adapter la réglementation aux évolutions de la société en matière de location, de logement social ou encore de copropriété.

Si une partie des mesures ont trouvé application dès le printemps 2019, deux ordonnances, l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, et l’ordonnance du 20 mai 2020 sur la tenue des assemblées générales à distance, ont été prises dans un second temps, pour compléter la loi ELAN.

Tour d’horizon des principales mesures de la loi ELAN qui font évoluer la gestion des immeubles.

1. Conseil syndical : un rôle d’assistance et de contrôle du syndic

La loi ALUR avait imposé au conseil syndical la mise en concurrence systématique du syndic de copropriété. La loi ELAN précise désormais les relations entre le conseil syndical et le syndic. Le syndic doit désormais remettre au conseil syndical toutes les pièces relatives à la gestion et l’administration de l’immeuble dont il fait la demande, dans un délai d’un mois.

Concrètement, des pénalités par jour de retard pourraient être appliquées : leur montant minimal (15 €) est fixé par le décret n°2019-503 du 23 mai dernier. Cette mesure a pour but de faciliter le contrôle exercé par le conseil syndical sur le travail du syndic.

2. Vote en AG : de nouvelles formes de représentation et de participation

La loi ELAN apporte des évolutions notables sur le déroulement des assemblées générales de copropriétaires ainsi que leurs modalités de vote. Alors qu’auparavant, un mandataire ne pouvait recevoir plus de trois pouvoirs, si la somme de ces mandants ne dépassait pas 5% des voix de tous les copropriétaires, la loi ELAN porte cette quote-part à 10%.

Si ce plafond de 10% est respecté, un mandataire a désormais le droit de recevoir plus de trois délégations.

La loi ELAN permet également à des époux copropriétaires de recevoir chacun des délégations de vote de façon personnelle. Il est désormais permis à tout mandataire désigné de déléguer son mandat à une autre personne, si cela n’est pas interdit. La liste de personnes qui ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale, a été complétée par la loi ELAN.

En ce qui concerne la participation aux AG, la loi ELAN innove en instaurant la possibilité d’y participer par visioconférence, et d’utiliser un vote électronique pour s’identifier. De même, pour le vote, un vote par correspondance au moyen d’un formulaire avant la tenue de l’assemblée générale sera désormais possible. Ces dispositions visent notamment à lutter contre l’absentéisme aux AG de copropriété. Les détails techniques concernant l’identification en visioconférence ainsi que le formulaire ont été définis par l’ordonnance du 20 mai 2020.

Enfin, concernant l’assemblée générale, plusieurs aménagements, plus secondaires, sont apportés. En ce qui concerne le vote pour les travaux d’économie d’énergie, seule la majorité de l’article 25 est désormais requise. Si auparavant le procès-verbal d’assemblée générale devait être notifié par la lettre recommandée aux copropriétaires dans les deux mois suivant la tenue de l’assemblée, le délai est aujourd’hui ramené à un seul mois.

3. Extranet de la copropriété : la liste des documents officialisée

Il a fallu faire preuve de patience : intronisé au 1er janvier 2015 par la loi ALUR, « l’accès en ligne aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble » a dû attendre la loi ELAN pour connaître la liste minimale des éléments à faire figurer sur cet espace sécurisé au plus tard le 1er juillet 2020.

L’article 205 a en effet promis la publication d’un décret, qui est intervenue le 23 mai dernier (n° 2019-502). Il apporte les éclaircissements que les syndics et les copropriétaires espéraient. C’est ainsi que la loi ELAN impose la segmentation de l’extranet de la copropriété en trois parties :

  • un espace pour l’ensemble des copropriétaires ;
  • un espace individuel pour chaque copropriétaire ;
  • un espace dédié au conseil syndical.
  • Les documents dématérialisés communs à l’ensemble des copropriétaires sont :
  • le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble ;
  • la fiche synthétique de la copropriété ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble et les diagnostics des parties communes ;
  • les contrats et marchés en cours (assurance, entretien et maintenance, travaux et devis approuvés, contrat de syndic, etc.) ;
  • les procès verbaux des trois dernières assemblées générales des copropriétaires.
  • Chaque copropriétaire doit avoir accès dans un espace personnel à :
  • ses charges courantes payées lors des deux derniers exercices ;
  • ses avis d’appel de fonds des trois dernières années ;
  • sa part individuelle des comptes du syndicat approuvés en AG ;
  • sa part du fonds de travaux.
  • Et enfin, le conseil syndical doit pouvoir consulter :
  • les comptes du syndicat des copropriétaires et les relevés de ses comptes bancaires ;
  • la liste de l’ensemble des copropriétaires ;
  • les documents obligatoires du syndic (carte professionnelle, attestations d’assurance RC et de garantie financière) ;
  • les éventuels documents liés à des procédures judiciaires en cours.

4. Parties communes : nouvelle obligation relative aux parties communes spéciales

La loi ELAN définit clairement la séparation entre parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative, qui sont définies dans le règlement de copropriété. Il est désormais obligatoire pour les syndicats des copropriétaires de mettre leur règlement de copropriété conforme avec les dispositions de la loi ELAN d’ici le 24 novembre 2021.

5. Parties communes : les droits accessoires précisés

La loi ELAN introduit trois nouveaux articles au sein de la loi 10 juillet 1965, les articles 6-2, 6-3 et 6-4, qui élargissent la notion de partie commune à « tout élément incorporé dans les parties communes et aux droits qui y sont attachés. Ces droits, qui sont appelés les « droits accessoires » incluent notamment le droit d’affichage, le droit de construire et des garde-corps.

6. La règle concernant les retards de paiement et les provisions élargies

La loi ELAN modifie la question des retards de paiement et des provisions. Jusqu’alors, le copropriétaire qui n’avait pas payé à temps l’une des provisions du budget prévisionnel, après une mise en demeure sans réponse pendant plus de 30 jours, se devait de régler l’intégralité des provisions prévues sur l’année immédiatement. Cette mesure dissuasive se voit en fait élargie par la loi ELAN aux dépenses de travaux et aux cotisations du fonds travaux.
Les dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel sont les travaux d’entretien de l’immeuble, ceux portant sur les éléments d’équipements communs, hors maintenance, ou encore les études techniques telles que les diagnostics.

7.  Autres dispositions et aménagements plus généraux

La loi ELAN apporte un certain nombre d’éclaircissements, de modifications ou de précisions sur plusieurs points concernant les copropriétés :
• Le délai de prescription en ce qui concerne les actions entre copropriétaires se réduit. Si le délai de prescription de droit commun est fixé à 5 ans depuis 2008, il était toujours de 10 ans dans les cas touchant aux copropriétaires ou à des actions entre copropriétaires et syndicats des copropriétaires. La loi ELAN ramène ainsi ce délai de prescription à 5 ans afin de limiter les contentieux.
• Le bail réel solidaire fait son apparition. Sa signature est désormais assimilée à une mutation.
• L’exécution des travaux votés en assemblée. Elle doit attendre la fin de la période de contestation de 2 mois.
• L’individualisation des frais de chauffage devient obligatoire. Il faut en effet que les immeubles pourvus d’un chauffage collectif puissent comporter une installation qui permette de déterminer la quantité de chaleur utilisée par chaque logement.
• Des modifications vont toucher au domaine de la restauration immobilière, la loi ELAN élargissant sa définition aux travaux d’aménagement ou encore aux travaux d’accès aux services de secours. Le but de cette nouveauté est de permettre d’élargir le type de travaux pouvant être déclarés d’utilité publique.
• Le développement de la fibre optique dans les immeubles est encouragé, notamment par l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale toute proposition d’un opérateur concernant l’installation de la fibre. L’assemblée est alors tenue de prendre une décision dans les 12 mois qui suivent la date de la réception de la demande d’installation de la fibre optique par le syndic de copropriété.