La gestion de la trésorerie d’une copropriété relève de la responsabilité du syndic. Celui-ci a notamment la charge de collecter les appels de fonds. Pour autant,  cela ne signifie par que les copropriétaires sont totalement protégés du risque d’impayé. En cas de difficulté financière, il existe une solution redoutablement efficace : les bons payeurs choisissent de payer l’addiction des impayés. Ainsi, la purge des comptes donne un second souffle à la copropriété.

Comment éviter les impayés de charges de copropriété ? Quelle est la part de responsabilité du syndic ? Et que risquent les copropriétaires en cas d’accumulation d’impayés? Explications.

 

Comment éviter les impayés de charges de copropriété?

 

Le syndic doit veiller à l’équilibre financier des comptes de copropriété. S’assurer du paiement régulier des appels de fonds est une priorité, mais pas toujours une évidence. En effet, certains syndics négligent parfois les relances des impayés à tel point qu’ils mettent en danger la viabilité financière de la copropriété.

L’accumulation d’impayés peut avoir plusieurs causes : négligence de syndic, changement trop fréquent de gestionnaires, manque d’implication des copropriétaires. Il faut dire que tant que les impayés permettent de payer les dépenses courantes, la copropriété parvient à maintenir un fonctionnement normal. Mais dès que les impayés atteignent un niveau trop important, les difficultés sérieuses commencent.

Les factures n’étant plus payées, le défaut de paiement des fournisseurs ouvre la voie au placement de la copropriété sous administration judiciaire, avec toutes les conséquences qu’elle emporte. Comment éviter une telle dérive ? Si le choix d’un syndic réactif et efficace est déterminant, les conseils avisés et les initiatives du gestionnaire le sont tout autant. 

La responsabilité du syndic est de gérer la trésorerie de la copropriété

 

Assurer la gestion de la trésorerie fait partie des attributions du syndic. Le syndic est tenu de rappeler aux copropriétaires défaillants leurs obligations financières. Pour cela, le syndic dispose de plusieurs moyens :  lettre de relance, mise en demeure et action légale.

En effet, il dispose, en cas de nécessité, d’outils dissuasifs et contraignants. Dans l’hypothèse où le copropriétaire refuse de payer ses charges après plusieurs relances infructueuses, le syndic doit lui adresser un commandement de payer par voie d’huissier. Puis, passé un certain délai, le syndic doit introduire une action en justice à l’encontre du copropriétaire défaillant, au nom de la copropriété, en vue du recouvrement des charges impayées.

Ceci est une obligation, car en cas d’inertie, sa responsabilité peut être engagée. Le cas échéant, le syndicat des copropriétaires a la faculté d’exercer une action en justice contre le syndic pour manquement à son obligation de recouvrir les impayés.

 

Mais c’est aussi une responsabilité partagée avec le syndicat des copropriétaires

 

Si le syndic est le garant de la bonne gestion des finances de la copropriété, les copropriétaires subissent les conséquences financières d’un défaut de trésorerie. En effet, c’est aux copropriétaires d’éponger les pertes en cas d’impayés irrécouvrables.

C’est pourquoi le syndicat des copropriétaires a intérêt à travailler étroitement avec le syndic dès que les premières difficultés financières apparaissent. En cas d’inertie du syndic, le syndicat des copropriétaires doit se manifester pour lui rappeler son cœur de métier et ses obligations. En cas de dysfonctionnement grave, le syndicat des copropriétaires doit se poser la question de changer de syndic.

Cependant, il ne faut pas systématiser. Une difficulté de trésorerie n’est pas nécessairement le fait d’une mauvaise gestion du syndic. Les relances ne sont qu’un moyen de rappeler aux copropriétaires leurs obligations. Si les copropriétaires sont devenus insolvables, l’argent ne rentre pas avant plusieurs mois sur le comptes de la copropriété. Et la copropriété peut avoir un besoin pressant d’argent pour payer les dépenses courantes.

Que risquent les copropriétaires en cas d’accumulation d’impayés?

 

Que faire lorsque la copropriété  se retrouve en difficulté financière? La copropriété est-elle dans une impasse? Non, une solution radicale heureusement ou malheureusement existe :  les copropriétaires solvables peuvent encore se substituer aux mauvais payeurs. Dans le cadre d’une assemblée générale, les copropriétaires solvables peuvent décider de payer l’addition des impayés.

C’est une solution douloureuse, mais c’est la solution ultime pour purger les comptes. Elle passe par cette contribution exceptionnelle qui est en principe temporaire, soulignons le! En effet, lorsque les mauvais payeurs seront condamnés par décision de justice à régler leur dette à l’égard de la copropriété, les bons payeurs pourront récupérer leur dû.

En quelque sorte, la purge des comptes est assimilable à une avance sur trésorerie des copropriétaires, au bénéfice de la copropriété. Les copropriétaires sont appelés à un effort de contribution,  le temps que justice se fasse et que les comptes retrouvent un équilibre financier. Malgré cette perspective de retour des fonds, la purge des comptes est un processus de dernier recours, qui est difficilement accepté par les copropriétaires, en raison de l’immobilisation de leur trésorerie.

Bien qu’inévitable dans certaines situations, cette solution n’est évidemment pas souhaitable. L’anticipation demeure la meilleure gouvernance. Le choix d’un syndic réactif la meilleure garantie contre les impayés.